利好:农村宅基地和农房要升值了

利好:农村宅基地和农房要升值了

元旦起,有一部新修订的法律开始实施,涉及到近6亿农民、2.88亿农民工以及父辈是农家的不少城镇居民。这部法律就是土地管理法,它与“三块地”改革密切相关。专家说,作为“三块地”改革成果的法律化,新实施的土地管理法,将农民土地权益“大写”,有利于实现好农民利益。

按照新规,集体经营性建设用地可以直接入市,打开了农民财产性收入的大门。土地被征收后,不再按土地年产值一定倍数补偿,而是综合考虑未来发展增值空间,制订区片综合地价。允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,但地方政府不能强迫农民退出。令人鼓舞的还有一系列全新的法律用语入法:农村村民居住的权利,农村村民的住房财产权益等。这些都体现了对农民土地权利的尊重和保护。

先看宅基地:

“老旧房屋拆不掉,新增人口无地批”。在“三块地”改革试点以前,我国农村宅基地制度的基本特征是无偿取得、一户一宅、面积法定、限制转让。但随着青壮年进城,不少农村宅基地大量闲置,问题开始凸显。数据显示,2006年至2014年,全国农村常住人口减少了1.6亿人,农村居民点用地却增加了3045万亩。中国社科院发布的《中国农村发展报告》指出,全国每年因农村人口转移,新增农村闲置住房5.94亿平方米,折合市场价值约4000亿元。

从确权登记颁证到村民自治管理再到宅基地自愿有偿退出路径,宅基地制度改革取得积极进展。截至2018年底,试点地区共腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩,办理农房抵押贷款5.8万宗,涉及金额111亿元。专家表示,宅基地制度改革通过解决历史遗留问题,有效满足了农民的多元化居住需求。农房抵押、有偿退出、流转等制度设计,增加了农民的财产性收入。

新法实施后,会不会影响进城农民的宅基地权益?自然资源部法规司司长魏莉华表示,当前,一部分农村村民已进城落户,对他们原来在农村的宅基地是否允许退出的问题,这次法律提出允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。“如果农民不愿意退出宅基地,地方政府不能强迫其退出宅基地,必须是在自愿有偿的基础上。”

再看集体经营性建设用地:

据了解,早在上世纪90年代,一些地方就曾尝试农村集体经营性建设用地使用权流转试点。但此前的零星试点进展很小,也未能获得法律的支持。苏州大学法学院教授张鹏分析说,因为与法律相冲突,过去许多用地单位不敢用这类土地,银行也不接受此类土地使用权抵押融资。他认为,“三块地”改革试点肯定了农村集体经营性建设用地使用权和国有建设用地使用权的同等地位,有利于保障各类市场主体的交易安全。

作为试点改革中第一份《中华人民共和国集体土地使用证》的主人,赵建龙并没有想到,这份证件会使他成为名人。在浙江德清莫干山镇南路村,造型古朴别致的醉清风度假酒店里,经济日报记者见到了赵建龙。赵建龙是莫干山人,过去一直在外做酒店生意。2013年,几经辗转,他花100多万元买下了南路村山脚下的一幢旧厂房,准备建酒店。但买下房子之后,项目推进却“卡壳”了。

“旧厂房是老的镇办企业,效益不好倒闭了,一直闲着。”赵建龙说,他本想直接把旧厂房改造成民宿酒店,但土地权在镇里,属于工业用地,办不了证。要变为商业用地,就要先征收为国有土地再拍卖,而且规模小,手续繁琐,实施起来很有难度。2015年3月,德清国土局传出消息,那块地符合集体经营性建设用地入市条件,可以探索“敲下入市第一槌”。当年8月,赵建龙以总价307万元拍下该地块,这是全国农村集体经营性建设用地入市第一宗交易。凭着使用权证,他很快获得当地农业银行的贷款。一块废地迎来生机。

最后看征地:

“原来的多项法律都规定国家为了公共利益的需要可以征地,但对什么是公共利益却没有明确的法律规定。同时,原土地管理法还规定,任何单位和个人必须使用国有土地,这导致了征收成为获得土地的唯一途径。”自然资源部法规司司长魏莉华介绍,在总结试点经验的基础上,新修订的法律采用列举方式,对于哪些是公共利益,哪些可以动用国家征收权作出了明确的界定。

在接受经济日报记者采访时,全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆指出,法律的修改还完善了土地征收程序,要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示,还要与被征地农民协商,必要时组织召开听证会,跟农民签订协议后才能提出办理征地申请,办理征地的审批手续,极大地保护了农民利益。在征地补偿方面,改变了以前以土地年产值为标准进行补偿,实行按照区片综合地价进行补偿。因为区片综合地价除了考虑土地产值,还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定地价。

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